Поиск жилья при переезде в другую страну – практически первое, чем вы будете заниматься на новом месте. Корея не исключение. Долгосрочное жильё здесь даёт много преимуществ, а точнее – без него вы как без рук. Для получения карты резидента (ARC, в простонародье – айдишка) нужен постоянный адрес. А эта карта – основной документ практически для всего: открытие счёта, оформление сим-карты, подключение интернета и... заключение контракта аренды жилья. Да, чтобы заключить контракт нужна айдишка, а чтобы получить айдишку – постоянный адрес. Вот такой сюр с порога.
Как устроена система жилья
Депозит
В Корее два основных типа долгосрочной аренды:
Чонсе – вносишь огромный залог (50–80% стоимости жилья), но живёшь без ежемесячной платы, оплачивая только коммунальные услуги.
Вольсе – залог поменьше, но платишь ежемесячную аренду. Чем больше залог — тем меньше ежемесячный платёж, и наоборот.
В обоих случаях залог возвращается при выезде.
Не буду углубляться в то, как это расчитывается. На практике депозит – это обычно 5, 10, 20, 30 и т.д. миллионов вон для вольсе. Именно такие суммы вы увидите в большинстве объявлений. Но суммы не фиксированные – можно договариваться с хозяином. Например, предложить депозит поменьше, но ежемесячную аренду побольше, или наоборот.
Тип жилья
Кратко разберем типы жилья в Корее:
Кошивон – крошечная комната, обычно 3–5 м², с кроватью и столом. Кухня и душ чаще общие. Изначально придуманы для студентов, которые готовятся к экзаменам. Самый дешёвый вариант, депозит минимальный или вообще без него, но и жить там долгосрочно – на любителя. Стены тонкие как картон – слышно буквально всё.
Ванрум – студия. Одна комната, совмещённая с кухней, плюс санузел. Самый распространённый и бюджетный вариант. Площадь обычно 15–30 м².Слышимость зависит от здания – в старых домах стены тонкие, в новых бывает получше.
Офистель – что-то среднее между квартирой и офисом. По сути та же студия, но в современной высотке с охраной, парковкой и иногда фитнесом. Чуть дороже ванрума, но и условия получше. Несмотря на современный вид, стены часто тонкие – слышимость в офистелях так себе.
Апаты – полноценные квартиры в жилых комплексах. Несколько комнат, большая площадь, часто с инфраструктурой во дворе – детские площадки, магазины. Самый дорогой вариант, но и самый комфортный. Со звукоизоляцией обычно лучше всего, хотя топот соседей сверху в любом случае никуда не уходит.
Вынесу еще в отдельный тип коливинги и сервисные апартаменты для номадов. Episode, Borderless House, Hoppin House, Mangrove и другие предлагают меблированное жильё с минимальным депозитом и гибкими сроками. Удобно на первое время, но в долгосрочной перспективе выходит дороже обычной аренды.
Подготовка
После получения визы, помимо продажи вещей и покупки билетов, перед нами встал вопрос поиска долгосрочного жилья. А для этого нужно было определиться с двумя вещами: куда ехать и сколько денег готовить на депозит.
Точнее, куда ехать – мы не сомневались. На вопрос «где жить» как будто существует только один правильный ответ – Сеул. А где же ещё? Это центр Кореи, тусовки, город неонов, дорам, кейпопа – и этот список можно продолжать долго.
С депозитом сложнее. Готовить его нужно заранее – перевести крупную сумму в Корею без местного счёта не так просто. Мы привезли $10 000 наличными – обменять их на воны можно в обменниках, отличный курс, например, у MoneyBox. Остальное снимали на месте с казахстанской карты в банкоматах. Это не самый удобный способ: банкоматы ограничивают сумму за одну операцию, берут комиссию за каждое снятие, есть лимит на количество снятий в сутки – ну и всегда остаётся риск блокировки карты со стороны банка.
Почитав форумы и чаты, мы нашли несколько приложений и сайтов для поиска жилья: Zigbang, Dabang, Seoul Craigslist, Naver Real Estate. Постфактум скажу – можно смело выкинуть первые три и пользоваться только Naver. Он на корейском, но в браузере можно включить автоперевод – этого вполне достаточно. Самое актуальное жильё было именно там.
Итак, потратив кучу времени и сил на поиск квартиры в Сеуле и охренев от цен за халупу в спальном районе, в один день мне пришла в голову мысль – а что, если посмотреть цены в другом городе? Какой там самый известный город в Корее после Сеула - Пусан!
И вот оно – за ту же сумму, что за халупу в спальном районе Сеула, в Пусане были офистели и апаты в самом лучшем районе. Проблема была в том, что мы ни разу не были в Пусане. Видео на ютубе – это хорошо, но всё равно не убедительно. Поэтому решили съездить в Пусан сразу после прилёта. Забронировали заранее отели с бесплатной отменой и в Сеуле, и в Пусане – так сказать, план отката, если не понравится.
Начало поиска
В Пусан мы приехали на поезде из Сеула, куда за день до этого прилетели из Астаны. С нами было шесть чемоданов – два маленьких и четыре больших. Большие отправили службой доставки до отеля прямо из станции в Сеуле, таскаться с ними было нереально.
Прогулявшись по набережной, по красивым районам, решили остаться. Пусан по вайбу сильно отличается от Сеула, а море тут невероятно красивое.
Немного вайба Пусана
Перед тем как перейти к поиску, нужно оформить prepaid корейский номер, зарегистрироваться в Kakao Talk и открыть банковский счет. Желательно это сделать сразу или параллельно поискам.
С первыми двумя пунктами особых проблем нет. Вам нужно прийти в офис какого нибудь оператора, например SK – его мы и оформляли и попросить prepaid SIM. Эту симкарту вы спокойно можете привязывать к корейским сервисам, в том числе в Какао, который нужен будет для общения с риелторами.
С открытием банковского счета могут быть трудноси, так как для его открытия обычно требуют ARC. В чатах по Кореи есть истории, когда людям открывали просто по паспорту в некоторых отделениях Хана банк. Но мы обошли большое количество отделений, в том числе те, где людям открывали счета, но нам везде отказали. К счастью, нам подсказали еще один банк – Шинхан банк, где у ребят из чата был опыт открытия на паспорт РФ и ИНН. В этом отделение , наконец, нам открыли счет. Нам посоветовали сказать, что цель открытия – это снять жилье и перевести деньги за депозит. В итоге, нам понадобилось:
- Загранпаспорт РФ,
- Российский ИНН
- Корейский номер телефона
- Справка о проживании из отеля (Его можно получить в ресепшн)
В случае, если вы будете оформлять в том же банке, советую сразу же при открытии попросить настроить вам приложение Sol Global, так как его может настроить только консультант, если у вас нет ARC. Приложение Вам понадобится, чтобы перевести первый задаток при подписание контракта.
Условия у банков постоянно меняются, поэтому советую читать в чатах опыт людей, узнавать в отделениях банков самому. Формального требования обязательного ARC не нужен для банков, но сотрудники часто бояться связываться с иностранцами и поэтому просто отказывают. Поэтому стоит смотреть отделения, где много туристов.
Поиск и просмотр
Обычно поиск квартиры проходит так: гуляете по району, смотрите дома, и если какой-то понравился – на первом этаже почти всегда есть пудонсан (агентство). У них на окне вывешены примерные цены на квартиры. Если устраивает – заходите, и риелтор обычно может сразу показать несколько вариантов. Поднимаетесь вместе с ним и осматриваете квартиру на месте.
Однако, есть способ эффективнее – Naver Real Estate. Практически все квартиры, которые показывают пудонсаны, есть там. Если не знаете корейского – включите автоперевод в браузере, этого достаточно. Можно отфильтровать по нужным условиям: район, тип жилья, бюджет. У каждой квартиры указаны депозит и ежемесячная аренда, а ещё куча полезной информации про дом – история контрактов, этажи, цены, номер брокера. Если вариант понравился – связываетесь со своим агентом или агентом, который отвечает за этот ЖК, и договариваетесь о просмотре.
Пока вели поиск, мы встретили классного риелтора. Если ищете жильё в Пусане – можете обратиться к нему (ссылка). Он не говорит по-английски, но переводчика обычно достаточно. Кстати, для общения и перевода договоров «на лету» лучше всего использовать Papago. Это продукт от Naver, и он гораздо адекватнее понимает корейский контекст и специфические термины, чем привычный Google Translate. А вот, если хотите донести мысль точнее, например, в банке, то ChatGPT справляется сильно лучше, но с ним разговор идет медленнее.
В Корее не нужно бегать по разным агентствам – достаточно обратиться к одному риелтору. Он сам свяжется с хозяином или другим пудонсаном, организует просмотр и проверит квартиру – что с документами всё в порядке.
При поиске важно сразу озвучить агенту все свои условия. Например, мы сразу говорили, что у нас нет карты резидента, нужна прописка и регистрация договора в администрации. А ещё, что перевести депозит мы сможем только после подписания контракта – с ним пойдём в банк и через сотрудника сделаем перевод.
Нам не повезло приехать в середине сентября 2025 – в начале октября начинался Чхусок, национальный праздник, когда всё останавливается. Всё это время мы жили в отеле. Опыта у нас тогда не было, поэтому шло туго – тяжело было определиться с депозитом, районом, арендой. Но через неделю просмотров немного сформировалось реальное видение рынка. Для себя определили: депозит 20 млн вон, аренда 1–1,4 млн вон в месяц. На тот момент это примерно 14k$ и 800-1000$ соотвественно. Стоит заранее учесть, что помимо аренды нужно оплачивать коммунальные услуги. Сумма зависит от вашего жилья, сезона. В нашем случае, мы ориентировались на 200-300 тыс. вон в месяц (~200$).
Неприятный момент в том, что корейская вона с каждым годом падает примерно на 50-150 вон к доллару. Например, при оформление 1$ = 1400, а в момент написания статьи, из-за кризиса на Ближнем Востоке, это уже 1500. То есть, депозит уже теряет ~700$, а прошло всего то полгода. С другой стороны, у меня доход в долларах, поэтому сумма ежемесячной аренды снизилась для меня на ~60$.
В процессе у нас несколько раз срывались сделки из-за большого количества условий, которые должны были совпасть. Например, одна сорвалась потому что хозяин не захотел ждать перевода задатка – а мы всего лишь уточняли с агентом все детали.
В Пусане мы смотрели районы Гванали, Сентум, Хэундэ, Соджонг. С нашим депозитом жить возле моря не светило, а если и светило – условия не подходили. Например, есть много офистелей, где владельцы не оформили помещение как нежилое, и поэтому прописку там сделать нельзя. Такие квартиры подходят только для краткосрочной аренды – они новые, относительно дешёвые, с хорошим ремонтом и часто с видом на море.
Примеры жилья, которые мы смотрели
Время шло, а квартиру мы всё никак не могли найти. Продлевали отели на 2–3 ночи, каждый раз надеясь, что вот-вот найдём. На носу был праздник, цены на отели взлетели в пять раз, поэтому медлить было нельзя.
От желания жить возле пляжа Хэундэ пришлось потихоньку отказаться. Продолжили поиски в Соджонге – в 40 минутах на автобусе от Хэундэ. Это старый тихий район, где живёт много людей старшего поколения. В основном маленькие дома, но есть и пара не самых новых офистелей. С агентом посмотрели несколько вариантов – состояние, к сожалению, оставляло желать лучшего.
Пляж Songjeong
В один из дней забрели дальше Соджонга, в район Osiria – там, где Lotte World. Вид с домов шикарный – прямо на море. Но офистели там были рассчитаны на краткосрочную аренду либо на тех, кому не нужна прописка. Мы и сейчас частенько туда доезжаем – посидеть у моря на маленьком пляже, где почти нет людей.
Изучив интересные для нас районы и не найдя хорошего варианта, мы все же согласились осмотреть жилье в районе Сентум, который риелтор предлагал нам раньше. До этого мы отказались от этого варианта, так как нас не совсем устраивала локация.
Это был новый офистель, сданный только в 2022 году. Владельцы – молодая пара. Квартира находится на 20-м этаже из 20. Поэтому, как минимум, сверху не могли топать. Жилье большое, 75 квадратов и 3 комнаты, не включая гостиную. Одна комната реализована под кабинет в виде стеклянной стены (Странно, но эстетично). Депозит 20 млн вон и ежемесячная аренда 1,2 млн вон. Хозяева еще удивлялись, зачем нам двоим такая большая квартира. В общем, нам жилье сильно понравилось и мы решили остановиться на этом варианте.
Фотографии с объявления
Подписание договора
Агент подготовил все документы. Дополнительно мы попросили выписку из реестра недвижимости с информацией о владельцах. Из неё узнали, что у квартиры два собственника – муж и жена. Арендодателем выступал муж, а значит, ему нужна была доверенность от жены: без согласия второго собственника сдавать жильё нельзя. Хорошие агенты обычно это учитывают, но лучше перепроверить самим, чем потом разбираться с проблемами. В такой ситуации заранее попросите агента приложить к договору все доверенности.
В назначенный день мы просто пришли к офису нашего риелтора, где нас уже ждал владелец. Процедура была не особо сложной, нам просто дали проверить все документы, я попросил также приложить доверенность от жены. В договоре указывается сумма задатка, сколько и до какого числа , а также номер счета куда нужно будет перевести остаток (В нашем случае депозит + аренда за месяц). Также, сразу перевели задаток в 1 млн вон (Лимит на перевод для иностранцев день).
Комиссия риелтору регулируется законом и зависит от типа, стоимости жилья. Комиссию платят обе стороны. У нас вышло примерно ~600 000 вон.
С договором на руках нужно пойти в банк, чтобы перевести депозит. Важный момент: дневные лимиты на переводы вам, скорее всего, не поднимут. Если ежемесячная аренда больше 1 млн вон, лучше сразу попросить настроить автоматический перевод – иначе рискуете, как и я, оказаться в ситуации, когда не получается отправить всю сумму за один день.
Кстати, о самом депозите: важно понимать, что хозяин обязан вернуть его вам в день выезда. Но тут есть важный корейский нюанс: ваша прямая обязанность – помогать в поиске следующего жильца. Это значит, что вы должны пускать риелторов с клиентами на просмотры, пока еще сами живете в квартире. Обычно это работает так: риелтор пишет вам в KakaoTalk и спрашивает, можно ли зайти через полчаса. Отказывать постоянно не получится – в ваших же интересах, чтобы квартиру сдали как можно быстрее. В 90% случаев хозяин вернет вам деньги только тогда, когда получит их от нового человека. Нет нового жильца – нет денег на возврат.
Ещё один важный момент: необязательно доживать в квартире до самого конца контракта. Если вам приспичило переехать раньше – это реально. Но в таком случае процедура ложится на ваши плечи: нужно предупредить агента и владельца, а затем активно помогать в поиске следующих жильцов. По сути, вы продолжаете платить аренду, пока не найдется новый человек. Как только он подписывает контракт и вносит залог – вы свободны, и хозяин возвращает вам ваш депозит. Но имейте в виду: если вы съезжаете досрочно, комиссию риелтору за поиск нового жильца (которую обычно платит хозяин) в этот раз, скорее всего, придется оплатить вам. Это стандартная плата за "выход" из договора раньше срока.
После подписания
Если вы думаете, что на этом всё — то нет. После подписания договора его нужно зарегистрировать в администрации вашего района, чтобы юридически защитить свой депозит. Без этой регистрации у вас не будет приоритетного права на возврат денег, если владелец окажется не в состоянии их вернуть.
После этого можно подавать заявление на ARC (карту иностранного резидента) – для этого понадобится договор аренды. Когда получите карту, отправьте её скан агенту.
Переезд и обустройство
Мы приехали с небольшим количеством чемоданов, так что весь переезд – это заказать минивэн через Kakao Taxi из отеля.
Перед заселением, сделайте две вещи:
- Счетчики: Фотографируем показатели газа и света. Это точка отсчета ваших трат.
- Видео: Снимите на видео каждый угол. Каждую царапину на полу, пятно на обоях, скол на плинтусе или плесень за шкафом.
Важно: Если нашли косяк – сразу отправляйте фото риелтору в Kakao. Если не сообщить в первый день, при выезде ремонт этой царапины вычтут из вашего депозита.
Ещё один момент: при заезде можно заказать клининг. Оплатит ли его хозяин – уточняйте заранее, тут у всех по-разному. А вот при выезде квартиру нужно оставить чистой.
В Корее квартиры практически всегда сдаются без мебели, поэтому мы заранее заказали всё необходимое на первое время через местный маркетплейс Coupang. Учитывайте, что мебель в тот же день не привезут – зато есть удобные варианты доставки. Rocket Delivery – доставка на следующий день, Rocket Install – доставка на следующий день + сборка. Нам, например, кровать привезли и собрали на месте.
Для доставки свежих продуктов есть Rocket Fresh, но он доступен только по подписке WOW Membership (7 890 вон в месяц). Оформить её можно только при наличии ARC.
Из супермаркетов для покупки продуктов – GS Fresh, HomePlus, E-Mart, Lotte Mart. Ещё есть магазины у дома (комбини): E-mart24, CU, 7-Eleven, GS25. Но ассортимент в них небольшой, и цены обычно выше, чем в супермаркете.
Итог
В итоге поиск квартиры занял около полутора месяцев: месяц изучения рынка онлайн и две недели просмотров уже в Корее.
Затраты на поиск жилья, обустройство
Примерные суммы в долларах.
- Депозит - 14 000$
- Оплата первого месяца - 800$
- Комиссия риелтору - 400$
- Отель 2 недели - 800$
- Минимальное обустройство дома – 500$
- Не нужно забывать про питание, проезды, траты на связь и тд. Их я не считал.
Сейчас, оглядываясь назад, понимаю – процесс можно было сильно ускорить, если бы мы заранее знали несколько вещей.
Советы
- Начните искать жильё в Naver Real Estate ещё до переезда.
- К моменту поиска на месте уже имейте представление, что хотите, где и за сколько. Так можно сразу обратиться к риелтору и сильно ускорить процесс.
- Проверьте даты переезда на наличие больших праздников. В это время всё перестаёт работать, а стоимость отелей резко растёт. Лучше перенести переезд на спокойные рабочие дни.
- Заранее решите вопрос с переводом денег: откройте счёт, внесите нужную сумму и будьте готовы сразу перевести. Это можно делать параллельно поиску. Учтите, что банки в Корее работают только в будни до 16:00.
- Хорошие условия требуют хорошего депозита. Чем больше сумма, тем больше вариантов и меньше компромиссов.
- Отель выбирайте в районе, где хотите жить, или поблизости – чтобы было удобно ездить на просмотры.
- Рассмотрите не только Сеул. Подумайте, что вам важно: близость к горнолыжным курортам, удобные перелёты в другие страны. Учтите, что в Корее некоторые направления сезонные – рейс может быть весной, но не зимой.
- Проверяйте наличие кондиционера и напольного отопления. Летом без кондиционера невозможно, зимой – без отопления. Бывает, что владельцы убирают кондиционеры перед сдачей, поэтому уточняйте при осмотре.
- Если жилье подозрительно хорошее, а стоимость ниже, чем у таких же вариантов, то скорее всего, что-то с этим жильем не так. Также работает, если это жилье не могут давно сдать. В Naver Real Estate можно смотреть дату, когда выложили объявление. Поэтому, уточните все важные моменты.
